Der spanische Immobilienkauf folgt einem klaren Ablauf, unterscheidet sich aber im Detail vom deutschen Verfahren. Für deutsche Käufer besonders wichtig: es gibt keinen zwingenden Notarvertrag für den Kaufvorvertrag — die rechtliche Prüfung durch einen unabhängigen Anwalt (abogado) ist deshalb umso wichtiger.
1.
Die spanische Steueridentifikationsnummer für Nicht-Residenten. Antrag beim spanischen Konsulat in Deutschland oder vor Ort bei der Polizei (Policía Nacional). Bearbeitungszeit: ca. 1–4 Wochen.
2.
Diese wird für die Kaufpreiszahlung benötigt, laufende Nebenkosten und Steuern.
3.
Es ist optionaler Schritt, aber sehr empfehlenswert, denn dies erlaubt dem Anwalt den Kauf auch in Ihrer Abwesenheit abzuwickeln.
4.
Durch das Reservierungsvertrag wird die Immobilie in der Regel 2–4 Wochen vom Markt genommen, gegen Zahlung von 6.000–12.000 € Reservierungsgebühr.
5.
Ihr Anwalt prüft den Grundbuchauszug (Nota Simple), die Baulizenzen, das Erstbesitzzertifikat, den Energieausweis, die laufende Abgaben, die Comunidad-Beschlüsse und etwaige Belastungen.
6.
Dies ist ein verbindlicher Vorvertrag. Anzahlung meist 10 % des Kaufpreises. Bei Rücktritt des Käufers verfällt die Anzahlung; bei Rücktritt des Verkäufers zahlt dieser den doppelten Betrag zurück.
7.
Dies ist die eigentliche Kauf-Übertragung. Beide Parteien unterschreiben vor dem Notar; Restzahlung per Bankcheck oder Überweisung; Schlüsselübergabe.
8.
Der Notar meldet den Kauf erstmal elektronisch; die Eintragung dauert in der Regel 2 bis 8 Wochen.
9.
Die Versorger wie Strom, Wasser, Müll und der Grundsteuer werden auf den neuen Eigentümer umgeschrieben.
Der gesamte Prozess dauert bei einer Bestandsimmobilie typischerweise 6 bis 12 Wochen zwischen Reservierung und Notartermin. Bei Off-Plan-Käufen zieht sich die Fertigstellung über ein bis drei Jahre; dabei ist wichtig zu beachten, dass Zahlungen in Tranchen entsprechend dem Baufortschritt erfolgen.
Der größte strukturelle Unterschied zwischen Neubau und Bestandsimmobilie liegt in der Steuerbehandlung. Ein qualifizierter Erstverkauf einer Neubauimmobilie unterliegt in Andalusien grundsätzlich 10 % Mehrwertsteuer (IVA) und 1,2 % Stempelsteuer (AJD). Ein typischer zweiter oder späterer Verkauf unterliegt stattdessen in der Regel 7 % Grunderwerbsteuer (ITP – ab 2027 6,75 %). Es handelt sich nicht um zwei konkurrierende Steuersätze für dieselbe Transaktion, sondern um zwei unterschiedliche Besteuerungswege.
Niedrigere Erwerbsteuer macht Resale nicht automatisch günstiger. Ein Neubau enthält moderne Installationen, Energieeffizienz und Gemeinschaftsanlagen, deren Nachrüstung bei einem älteren Objekt teuer werden kann. Vergleichen Sie deshalb das gesamte Erwerbsbudget inklusive Steuern, Gebühren und ggf. Finanzierungsnebenkosten.
Stand und Anwendbarkeit reduzierter Sätze (etwa für Großfamilien oder junge Erstkäufer) immer mit einem unabhängigen spanischen Steuerberater prüfen — die Angaben hier sind Richtwerte, keine Rechtsberatung.
Küche, Bäder und Oberflächen können Sie renovieren. Lage, Ausrichtung, Grundstück und Meerblick können Sie nicht verschieben. Vergleichen Sie deshalb zuerst die unveränderlichen Eigenschaften, dann die Ausstattung.
Spanische Banken (Banco Sabadell, Bankinter, CaixaBank, BBVA) finanzieren Nicht-Residenten typischerweise bis zu 60–70 % des niedrigeren Wertes aus Kaufpreis und Verkehrswertgutachten (Tasación). Residenten mit spanischer Steueridentität erhalten bis zu 80 %.
Viele deutsche Käufer finanzieren über die Beleihung einer schuldfreien deutschen Immobilie — oft zu günstigeren Konditionen als eine spanische Nicht-Residenten-Hypothek. Vorteile: vertrauter Prozess, deutsche Sprache, keine Devisenprüfung spanischer Banken. Nachteil: das deutsche Objekt bleibt mit einer Grundschuld belastet.
Praxis-Tipp
Rechnen Sie beide Wege parallel durch. Die spanische Hypothek bietet den Vorteil, dass die Bank das Kaufobjekt selbst durch die Tasación bewertet — ein zusätzlicher Sanity-Check gegen überhöhte Kaufpreise.
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